Quieres reformar tu piso en Madrid, buscas por internet para saber qué permiso hace falta y lo primero que te sale es «licencia de obra». Ahí empieza el susto: plazos largos, un arquitecto, una espera de meses. La realidad, desde 2022, es que la mayoría de las reformas de vivienda en Madrid no van por licencia. Van por declaración responsable, y eso cambia por completo los tiempos.
Esto es lo que dice la Ordenanza 6/2022, de 26 de abril, de Licencias y Declaraciones Responsables Urbanísticas del Ayuntamiento de Madrid, y lo que nos encontramos cada semana visitando casas. Te contamos cuál de los tres casos es el tuyo, porque son tres y no dos: hay obras que necesitan licencia, obras que van por declaración responsable y obras que no necesitan absolutamente nada.
Qué es la declaración responsable de obra en Madrid
Es un documento en el que tú declaras que conoces la normativa que se aplica a tu obra y que la vas a cumplir. No pides permiso. Lo presentas, y surte efecto desde el momento en que entra en el Registro del Ayuntamiento, siempre que vaya acompañado de la documentación exigida.
Dicho en claro: presentas por la mañana y puedes empezar por la tarde. El Ayuntamiento no te contesta con un sí. Se reserva la facultad de comprobar, controlar e inspeccionar después, que es exactamente donde está el matiz que casi nadie explica.
La licencia funciona al revés
Con licencia, el Ayuntamiento revisa tu proyecto antes y te da permiso. Hasta que no lo tienes, no se toca nada. Es más lento y en cambio te da una autorización expresa por delante.
«Responsable» significa lo que significa
Si declaras que tu obra no necesita proyecto técnico y resulta que sí lo necesitaba, el problema es tuyo y aparece cuando ya has gastado el dinero. Por eso conviene tenerlo claro antes, no después.
La puedes tramitar por dos vías
Ante el Ayuntamiento directamente, o con intervención de una Entidad Colaboradora Urbanística, una ECU. Lo eliges tú. Las ECU son entidades privadas acreditadas que revisan y tramitan.
Se presenta en línea
A través del Sistema de Licencias Municipales, el SLIM, en la sede electrónica del Ayuntamiento. También se puede presentar en un registro presencial.
Los tres casos, en tres preguntas
¿El edificio es Bien de Interés Cultural o está catalogado con el nivel máximo de protección?
Sí → necesitas licencia. Aquí termina el recorrido.
No → sigue a la pregunta 2.
¿La obra requiere proyecto técnico? Estructura, configuración del edificio o cambio de uso.
Sí → necesitas licencia, y el proyecto lo firma un técnico.
No → sigue a la pregunta 3.
¿Es solo mantenimiento interior, o sustituir instalaciones por otras similares?
Sí → no necesitas ningún trámite.
No → va por declaración responsable.
La pregunta 1 se resuelve en cinco minutos con la guía de niveles de protección del Ayuntamiento. La 2 es la que necesita criterio, y es donde conviene preguntar antes de empezar.
Cuándo te vale la declaración responsable de obra en Madrid
La frontera real, la que decide todo, es una sola: si tu obra necesita proyecto técnico, va por licencia. Si no lo necesita, va por declaración responsable. Lo de «proyecto técnico» no es un capricho municipal, viene del artículo 2.2 de la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación.
En la práctica, en un piso de Madrid, suele bastar la declaración responsable para lo que la gente llama una reforma integral de toda la vida:
Cambiar la distribución sin tocar estructura
Tirar tabiques que no son de carga, abrir la cocina al salón, ganarle metros al pasillo. Mientras no se toquen elementos estructurales, no hay proyecto de por medio.
Rehacer cocina y baños enteros
Fontanería nueva, saneamiento nuevo, alicatado, mobiliario y aparatos. Es el grueso de lo que hacemos y es el caso típico de declaración responsable.
Renovar la instalación eléctrica completa
Cuadro nuevo, circuitos nuevos, más potencia. Ojo con esto, porque según cómo sea puede caer incluso en el tercer grupo, el de las obras que no necesitan ningún trámite.
Cambiar ventanas y carpintería
Siempre que el edificio no esté catalogado con protección y no se altere la fachada más allá de la sustitución. En un edificio protegido esto cambia y hay que mirarlo.
Falsos techos, aislamiento y suelos
Bajar techos para pasar instalaciones, aislar, cambiar el suelo de toda la casa. Trabajo de acabados sin incidencia estructural.
Reformar un local sin cambiar el uso
Aquí entra otra capa, la de la actividad, y es un asunto aparte que conviene consultar antes de firmar el alquiler.
Lo honesto es decirte que la línea entre «necesita proyecto» y «no necesita proyecto» no siempre se ve a simple vista. Un tabique que parece de partición y resulta que está cargando, o una vivienda en un edificio con protección que tú no sabías que tenía. Esas dos cosas se comprueban antes de presentar nada, no después.
Cuándo la declaración responsable de obra en Madrid no te sirve y necesitas licencia
El Ayuntamiento publica la lista de actuaciones que quedan fuera del régimen de declaración responsable. Estas son las que afectan de verdad a una reforma de vivienda o de edificio:
Obras que requieren proyecto técnico
Es la primera y la que más se aplica. Si por la Ley de Ordenación de la Edificación tu obra necesita proyecto, necesita licencia. Toda intervención que afecte a la estructura o a la configuración del edificio entra aquí.
Inmuebles declarados Bien de Interés Cultural
Con declaración individualizada, o incluidos individualmente en el inventario de Bienes Culturales de la Comunidad de Madrid. Aquí no hay atajo posible.
Edificios catalogados con nivel máximo de protección
Y también las intervenciones parciales en edificios catalogados cuando modifican elementos protegidos. En el centro de Madrid esto sale más veces de las que la gente imagina.
Torres de ascensor por fuera del edificio
Cuando la torre ocupa zona verde o vía pública. Es el caso clásico de la comunidad de vecinos que quiere poner ascensor en un edificio que no lo tiene.
Demoliciones de construcciones protegidas
Protegidas por normativa ambiental o histórico artística. Y la tala o trasplante de árboles, masas arbóreas o vegetación arbustiva, que mucha gente no sabe que lleva licencia.
Movimientos de tierra y parcelaciones
Excavaciones, explanaciones y terraplenados que no formen parte de un proyecto ya autorizado. Y la parcelación, segregación o división de terrenos.
Si tu piso está en Centro, Chamberí, Salamanca o cualquiera de los barrios de edificación antigua de Madrid, lo primero que hay que mirar es el nivel de protección del edificio. El Ayuntamiento tiene una guía pública para consultarlo. Es una comprobación de cinco minutos que evita una obra parada.
Obras que no necesitan ni declaración responsable de obra en Madrid ni licencia
Este es el grupo que casi nadie cuenta y el que más consultas nos genera. El artículo 6 de la Ordenanza recoge actuaciones que no están sujetas a ningún medio de intervención. Ni licencia, ni declaración responsable, ni nada.
Mantenimiento interior en edificios sin protección
Pintar la vivienda o el local. Cambiar azulejos, suelos u otros revestimientos interiores. Si el edificio no tiene protección arquitectónica, esto no lleva trámite ninguno.
Sustituir instalaciones por otras similares
Renovar instalaciones eléctricas, de agua o de saneamiento por otras equivalentes. Cambiar un aire acondicionado por otro parecido. La clave está en «similares o que cumplan iguales o menores requisitos».
Apuntalamientos urgentes por seguridad
Las intervenciones provisionales para evitar un riesgo grave e inmediato, como apuntalar una cornisa que amenaza desprendimiento. Primero se asegura y luego se tramita lo que haya que tramitar.
Cambio de actividad en un local ya autorizado
Si el local ya tiene autorización, la nueva actividad está permitida y cumple condiciones iguales o menos exigentes en seguridad, medio ambiente, salubridad y accesibilidad.
Aquí conviene leer despacio la palabra «similares». Cambiar los azulejos del baño no lleva trámite. Tirar el tabique del baño, rehacer la fontanería y mover el inodoro, sí. Sustituir un calentador por otro igual no lleva trámite. Rehacer la instalación entera y subir la potencia ya es otra cosa. La diferencia entre una y otra es lo que decide si presentas papeles o no, y es la que te decimos en la visita antes de darte el presupuesto.
| Régimen | Ejemplos típicos en una vivienda de Madrid | Cuándo se aplica |
|---|---|---|
| Sin ningún trámite | Pintar. Cambiar azulejos, suelos y otros revestimientos interiores. Sustituir la instalación eléctrica, de agua o de saneamiento por otra similar. Cambiar el aire acondicionado por otro parecido. | Edificio sin protección arquitectónica, y sustitución por elementos similares o que cumplan iguales o menores requisitos. |
| Declaración responsable | Cambiar la distribución sin tocar estructura. Rehacer cocina y baños enteros. Renovar la instalación eléctrica completa. Cambiar ventanas. Falsos techos, aislamiento y suelos. | La obra no requiere proyecto técnico y el edificio no está catalogado con el nivel máximo de protección. |
| Licencia | Obras que afectan a la estructura o a la configuración del edificio. Torre de ascensor exterior que ocupe zona verde o vía pública. Tala de árboles. Demoliciones de construcciones protegidas. | La obra requiere proyecto técnico según el artículo 2.2 de la Ley 38/1999, o el inmueble es Bien de Interés Cultural o está catalogado con protección máxima. |
Qué cuesta la declaración responsable de obra en Madrid
La declaración en sí no tiene precio de tramitación como tal, pero la obra lleva impuesto. Es el ICIO, el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras, y se paga en el momento de presentar la declaración responsable.
El tipo es del 3,75 %
Para obras iniciadas a partir del 1 de enero de 2024. Las anteriores a esa fecha tributaban al 4 %. Se aplica mediante autoliquidación.
Se calcula sobre el coste de ejecución material
Y ese coste no incluye el IVA, ni las tasas o precios públicos, ni los honorarios profesionales, ni el beneficio del constructor. Solo la ejecución material.
Un ejemplo con números
Si el coste de ejecución material de tu reforma es de 20.000 euros, el ICIO son 750 euros. Sobre 35.000 euros, 1.312,50 euros. Va aparte del presupuesto de la obra y conviene contarlo desde el principio.
Y queda un trámite más al terminar
Hay que presentar la declaración del coste real y efectivo de la obra, con los documentos que lo acrediten, en el plazo de un mes desde que se termina. Esto se olvida sistemáticamente y es obligatorio.
| Coste de ejecución material de la obra | ICIO al 3,75 % |
|---|---|
| 10.000 € | 375 € |
| 20.000 € | 750 € |
| 35.000 € | 1.312,50 € |
| 50.000 € | 1.875 € |
| 80.000 € | 3.000 € |
Si al final el coste real es mayor que el que declaraste al principio, se regulariza. Si es menor, también. Por eso la factura desglosada importa, y por eso conviene que el presupuesto venga por partidas desde el día uno, como hacemos en nuestros precios y plazos de reformas.
Cómo se presenta la declaración responsable de obra en Madrid
El orden importa, porque las dos primeras comprobaciones son las que evitan el disgusto. Este es el recorrido completo.
1. Comprobar el nivel de protección del edificio
Antes que nada. El Ayuntamiento publica una guía para conocer el nivel de protección de patrimonio de un edificio o local. Si el tuyo está catalogado con protección máxima, ya sabes que la respuesta es licencia.
2. Decidir si la obra necesita proyecto técnico
Aquí es donde hace falta criterio. Si hay estructura de por medio, cambio de uso o modificación de la configuración del edificio, lo normal es que sí. Si es distribución interior y acabados, lo normal es que no.
3. Elegir la vía: Ayuntamiento o ECU
La declaración se puede presentar ante el Ayuntamiento o con intervención de una Entidad Colaboradora Urbanística. Lo eliges tú según lo que te convenga en plazos y en acompañamiento técnico.
4. Presentar y pagar el ICIO
En línea a través del Sistema de Licencias Municipales. La autoliquidación del ICIO se hace en el mismo momento de presentar la declaración, no después.
5. Empezar la obra
Desde la entrada en el Registro. No hay que esperar respuesta. Guarda el justificante de presentación, que es lo que acredita que empezaste en regla.
6. Declarar el coste real al terminar
En el plazo de un mes desde que acaba la obra, con la documentación que acredite el coste. Con esto se cierra el expediente por tu parte.
Y un recurso que casi nadie usa y es gratis: el Ayuntamiento tiene un servicio de Información Urbanística Especializada en la Agencia de Actividades, en la calle Bustamante 16. Se pide cita previa por los canales de Línea Madrid, o se consulta por formulario telemático sin moverte de casa. Si vas, lleva la dirección exacta, los metros, la licencia anterior si es un local y qué tipo de obra piensas hacer. Cuanto más concreta sea la consulta, mejor te informan.
El boletín eléctrico y los papeles que van con la declaración responsable de obra en Madrid
La declaración responsable es el papel del principio. Al terminar hay otros, y son los que de verdad te van a pedir el día que vendas el piso o el día que haya un parte del seguro. Conviene tenerlos claros porque no los expide el Ayuntamiento, los expide quien hace la instalación.
El certificado de instalación eléctrica
Lo que todo el mundo llama boletín eléctrico o CIE. Cuando se renueva la instalación o cambia la potencia contratada, lo emite la empresa instaladora autorizada que ha hecho el trabajo. Si solo cambias mecanismos, no hace falta.
El certificado de la instalación de gas
En una caldera de vivienda, que suele estar entre 5 y 70 kW, el certificado es obligatorio y hay que registrarlo. Lo tiene que emitir una empresa instaladora de gas habilitada. Lo detallamos en la página de cambiar caldera en Madrid.
Las garantías de los materiales
Ventanas, caldera, aparatos, suelo. Cada fabricante tiene la suya y cada una necesita la factura. Escanéalo todo el mismo día, porque dentro de cinco años no vas a saber en qué cajón está.
El presupuesto y las facturas desglosadas
No solo por el ICIO. Si algún día hay una deducción, una venta o una discusión con el seguro, el desglose por partidas es lo que sostiene tu versión.
Un aviso sobre el boletín eléctrico, porque circula mucha información confusa. Renovar la instalación eléctrica por otra equivalente puede no necesitar ni siquiera declaración responsable, según vimos antes. Eso no quita que quieras el certificado de lo que te han montado, y no quita que tenga que hacerlo una empresa instaladora autorizada. Son dos cosas distintas: el trámite urbanístico con el Ayuntamiento y el certificado técnico de la instalación. Si te hace falta alguien para una avería o para revisar lo que tienes, tenemos electricista 24 horas en Madrid con equipo propio.
Errores que vemos al tramitar la declaración responsable de obra en Madrid
Empezar antes de presentar
La declaración surte efecto desde que entra en el Registro, no desde que decidiste hacerla. Empezar tres días antes te deja la obra fuera de cobertura esos tres días.
No mirar el nivel de protección
Es la comprobación más barata de todas y la que más obras para. En los barrios antiguos de Madrid hay muchísimo edificio catalogado.
Confundir «no toco estructura» con «no necesita proyecto»
No son lo mismo. Hay intervenciones que sin tocar un solo pilar modifican la configuración del edificio y arrastran proyecto.
Creer que el permiso de la comunidad y el del Ayuntamiento son lo mismo
Son dos cosas independientes. La comunidad entra cuando tocas fachada, patio o elementos comunes. El Ayuntamiento entra siempre que la obra lo requiera, tenga la comunidad lo que tenga que decir.
Olvidar la declaración del coste real
El mes siguiente a terminar la obra. Se presenta, se acredita y se acabó. Es el trámite que más se queda sin hacer.
Declarar un coste de ejecución inflado o irreal
Va con documentos que lo acrediten. Poner un número redondo que no cuadra con las facturas es buscarse una regularización.
Quién se encarga de la declaración responsable de obra en Madrid en una reforma
Depende de con quién trabajes, y conviene preguntarlo antes de firmar. Hay quien te da el presupuesto de la obra y te deja los papeles a ti. Nosotros preferimos decírtelo en la visita, porque el trámite condiciona el plazo y el plazo es lo que tú necesitas saber.
Lo que hacemos es sencillo: vemos la casa, te decimos en cuál de los tres casos estás y qué implica cada uno. Si tu obra va por declaración responsable, lo normal es que salga adelante sin sobresaltos y con los plazos que te hemos dado. Si tu obra necesita licencia y proyecto técnico, te lo decimos aunque suponga alargar el arranque, porque lo contrario es empezar una obra que se puede parar.
Y si lo tuyo es de las que no necesitan ningún trámite, también te lo decimos, aunque a nosotros no nos dé ningún trabajo extra. Trabajamos así en toda la ciudad y en la corona metropolitana, y lo tienes desglosado en precios y plazos.
Preguntas frecuentes sobre la declaración responsable de obra en Madrid
¿Puedo empezar la obra el mismo día que presento la declaración responsable?
Sí. La declaración responsable surte efecto desde su entrada en el Registro del Ayuntamiento, siempre que vaya acompañada de la documentación y los requisitos exigidos. No hay que esperar a que te contesten. Lo que sí conviene es guardar el justificante de presentación, porque es lo que acredita la fecha.
¿Necesito arquitecto para presentar una declaración responsable?
Depende de la obra. Si la actuación no requiere proyecto técnico, no. Si lo requiere, entonces ya no estás en declaración responsable sino en licencia, y ahí el técnico es obligatorio. Esa es justo la frontera entre los dos regímenes. En obras de cierta envergadura hay documentación técnica que conviene tener preparada aunque no haya proyecto completo.
¿Qué pasa si hago la obra sin presentar nada?
Que estás en una obra sin cobertura. El Ayuntamiento conserva la facultad de comprobación, control e inspección, y si aparece una actuación que debía haberse declarado, se abre el procedimiento de disciplina urbanística correspondiente. Puede acabar en orden de restitución, es decir, deshacer lo hecho. Y eso sin contar el problema que te encuentras el día que vendes el piso y la nota simple no cuadra con la realidad.
¿La declaración responsable vale para cambiar la distribución de un piso?
En la mayoría de los casos sí, siempre que no se toque la estructura, que el edificio no esté catalogado con protección máxima y que la obra no requiera proyecto técnico. Tirar tabiques de partición, abrir la cocina al salón o rehacer los baños suele entrar. Si hay que tocar un elemento estructural, cambia el régimen.
¿Tengo que pedir permiso a la comunidad además de al Ayuntamiento?
Son dos cosas independientes y conviene no mezclarlas. La comunidad entra cuando la obra afecta a fachada, patio, cubierta o cualquier elemento común, por ejemplo al abrir una salida de humos nueva o al sacar una unidad exterior. Dentro de tu vivienda y sin tocar elementos comunes, la comunidad no tiene que autorizarte nada, aunque sí es de buen vecino avisar de las fechas y los horarios.
¿Cuánto cuesta el ICIO en Madrid?
El 3,75 % del coste de ejecución material, para obras iniciadas a partir del 1 de enero de 2024. Las anteriores tributaban al 4 %. Ese coste de ejecución material no incluye el IVA, ni las tasas, ni los honorarios profesionales, ni el beneficio del constructor. Se paga por autoliquidación en el momento de presentar la declaración responsable.
¿Hay que hacer algo cuando termina la obra?
Sí, y es lo que más se olvida. Hay que presentar la declaración del coste real y efectivo de la obra, acompañada de los documentos que lo acrediten, en el plazo de un mes desde que finaliza. Si el coste final difiere del declarado al principio, se regulariza en ese momento.
¿Y si mi edificio está protegido?
Si es Bien de Interés Cultural con declaración individualizada, si está incluido individualmente en el inventario de Bienes Culturales de la Comunidad de Madrid o si está catalogado con el nivel máximo de protección, la vía es la licencia. También cuando la intervención parcial en un edificio catalogado modifica elementos protegidos. El Ayuntamiento publica una guía para consultar el nivel de protección de un edificio o local, y es la primera comprobación que hay que hacer.
¿Qué es una ECU y me conviene usarla?
Una Entidad Colaboradora Urbanística es una entidad privada acreditada ante la que puedes tramitar la declaración responsable en lugar de hacerlo directamente ante el Ayuntamiento. La elección es tuya. Lo que aportan es revisión técnica previa y acompañamiento en el expediente, y lo que hay que valorar es su coste frente a lo que te ahorran en correcciones. En una reforma de vivienda sencilla no suele hacer falta.
¿Necesito un boletín eléctrico nuevo después de la reforma?
Si se ha renovado la instalación o cambia la potencia, sí, y lo emite la empresa instaladora autorizada que haya hecho el trabajo. Es un certificado técnico de la instalación, distinto del trámite urbanístico con el Ayuntamiento. Si solo has cambiado mecanismos o luminarias, no hace falta. Pide que te lo entreguen con la obra terminada y no seis meses después.
Te lo decimos en la visita
Antes de darte el presupuesto te decimos en cuál de los tres casos está tu obra: si no necesita trámite, si va por declaración responsable o si necesita licencia y proyecto. Sin eso, un plazo no es un plazo.
Llámanos al 624 614 361, de lunes a viernes de 9:00 a 18:00, o mándanos un WhatsApp contándonos qué quieres hacer y en qué calle, y te adelantamos por dónde va.
Información contrastada el 30 de septiembre de 2026 en la sede electrónica del Ayuntamiento de Madrid y en el Portal del Contribuyente. Norma de referencia: Ordenanza 6/2022, de 26 de abril, de Licencias y Declaraciones Responsables Urbanísticas del Ayuntamiento de Madrid. Esta guía es orientativa: cada caso concreto conviene consultarlo con el servicio de Información Urbanística Especializada del Ayuntamiento antes de empezar.